「相続した家の敷地が山林になってた」
「宅地で課税されてるけど登記簿じゃ雑種地になってる」
このように、現地の状況と登記簿の内容が異なる場合には、そのまま売却することが難しいため「土地地目変更登記」をすることで売却しやすくなります。
しかし、この地目というのが結構種類が多く、一般の方には分かりにくい部分もあります。
ということで、今回は相続不動産の地目変更についてお話します。
地目とは？
地目とは登記上の地目は23種類に区分されており、代表的な地目は以下のとおりです。
宅地：建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
田：農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑：農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
山林：耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
公衆用道路：一般交通の用に供する道路
公園：公衆の遊楽のために供する土地
雑種地：いずれにも該当しない土地
駐車場や資材置場は雑種地に該当します。
登記上の地目と課税上の地目の違い
登記上の地目は、原則として、申請をしなければ登記が行われることはないため、土地の利用状況が変わったとしても、自動的に地目が変わることはありません。
しかし、課税上の地目は税金を取るために定められるため、役所が調査を行った際に現況が変わっていれば自動的に変更されます。
そのようなことから、登記上の地目と課税上の地目が異なることがあります。
例えば、登記上の地目が「田」で、現地が建物の敷地として利用されていることで、課税上の地目が「宅地」となっていたりします。
これは、農地転用の手続きを経て、建物を建築したものの、地目変更を怠っていたため、課税上の地目のみ役所の調査で自動的に変更されたことが原因です。
登記しないと罰則あり
登記地目が自動的に変更されることはないため、土地の利用状況に変更があった場合に登記しないと、現況と登記上の地目が異なることになります。
そこで、登記簿に記録された地目を現況に合うように変更する手続きを「地目変更登記」といいます。
相続や売買による所有権移転については、現在のところ、申請を怠ったことにより罰が科されることはありません。（令和６年４月１日より相続登記が義務化されます）
ところが、地目変更については、下記のとおり不動産登記法に申請期限が定められており、怠った場合については罰則が定められています。
不動産登記法第37条
1.地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。
2.地目又は地積について変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。
そして、不動産登記法第164条では「（地目変更の）申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と定められています。
このように、地目が変わった場合は変更登記をしなければなりませんし、怠った場合には過料になります。
相続人の一人から申請できる
土地地目変更登記の申請において、登記簿上の所有者が亡くなっている場合は、相続人の一人からも申請が可能です。
所有者が亡くなったことが分かる戸籍や相続人の戸籍や住民票を添付する必要があります。
まとめ
相続不動産を売却しようとしても、登記地目と現況が異なっているようであれば売却することはできません。（金融機関からの融資がないようであれば問題ありません）
特に、農地の地目変更登記を行う場合や、土地の分筆する場合などは、専門家以外が手続きをすることは難しいといえるでしょう。困ったときはお近くの土地家屋調査士に相談してみるとよいと思います。
当事務所では、他の専門家と提携しているため、相続に伴う土地地目変更登記だけでなく、相続登記や不動産売却などにも対応しております。お困りの際はお気軽にご相談くださいませ。