みなさんは原野商法というものをご存知でしょうか？
簡単に言うと、活用できないような山林や雑種地などを不当に買わせるものです。
この原野商法の被害者の方の子供世代が相続に直面し、原野商法で買わされた土地を手放したいという相談が増えてきています。
そこで、2023年4月からスタートする相続土地国庫帰属制度を使って、土地を手放すことができるか考えてみました。
原野商法とは
原野商法とは、値上がりの見込みがほとんどないような山林や原野について「将来高値で売れる」などと勧誘して不当に買わせるもので、1970～1980年代にかけて被害が多発しました。（政府広報オンラインより抜粋）
相続土地国庫帰属制度とは
制度の詳細については過去記事をご覧ください。
結論から言うと、原野商法で取得した土地も対象となります。
この制度では、国が引き取らない土地の条件（即時却下）が設定されているのですが、その中に「原野商法により取得した土地」というものは定められていません。
したがって、審査をクリアすれば国に引き取ってもらえる可能性があります。
ネックとなる条件
原野商法であれば山林や雑種地であることが多いため、その場合は以下の２つをクリアしていれば、即時却下となる可能性は低いです。
①相続登記がされているか
原野商法の被害者の方の相続人が、対象となる土地を相続・遺贈により取得していなければなりません。
また、単に相続したわけではなく相続登記をしていなくてはなりません。
つまり、相続人間で遺産分割協議をして、土地の名義を相続人に変えておく必要が鳴ります。
②土地の境界が明確になっているか
山林は境界が明確になっていないことが多く、そのような場合には土地の境界を明確にしなければなりません。
原野商法の場合は土地を分筆しているため、その際に地積測量図が作成されていることが多いです。
法務局で地積測量図があるかを確認することができますので、必ず確認するようにしましょう。
しかし、地積測量図があったとしても境界に目印がなければ条件を満たしたことにはなりません。
通常であれば、石やコンクリートの境界標が設置されているのですが、対象土地に設置されていない、または、亡失しているような場合には、新たに分かるように設置する必要があります。
審査をクリアできるか
ここからは受付された後の審査の内容です。
原野商法の被害者の方の相続人となると、現地に一度も行かれたことがない方も多いと思います。
現地を確認し、以下のような状況になっていないかを申請前に確認しましょう。
これをクリアしなければ結局のところ無駄に申請手数料を払っただけで終わります。
①管理に手間がかかる土地ではないか
勾配３０度以上＋高さ５メートル以上に該当する崖がある土地であって、管理に過分な費用又は労力を要する場合は、不承認となります。
具体的には、住民の生命等に被害を及ぼしたり、隣地に土砂が流れ込むことによって被害を及ぼす可能性があり、擁壁工事等を実施する必要があると客観的に認められるような場合などが考えられます。
勾配がキツイ山林や崖があり擁壁工時をしなければ土砂崩れの危険があるような土地は不承認となる可能性があります。
②土地を管理する上で邪魔なものがないか
以下のようなものがある場合には不承認となります。
- 果樹園の樹木
- 民家、公道、線路等の付近に存在し、放置すると倒木のおそれがある枯れた樹木や枝の落下等による災害を防止するために定期的な伐採を行う必要がある樹木
- 放置すると周辺の土地に侵入するおそれや森林の公益的機能の発揮に支障を生じるおそれがあるために定期的な伐採を行う必要がある竹
- 過去に治山事業等で施工した工作物のうち、補修等が必要なもの
- 建物には該当しない廃屋
- 放置車両 など
森林において樹木がある場合や、宅地において安全性に問題のない土留めや柵等がある場合など、その土地の形状・性質によっては、管理上問題にならないと判断されることもあるようです。
③土地を管理する上で邪魔なものが地下に埋まっていないか
以下のようなものが地下に埋まっている場合には不承認となります。
- 産業廃棄物
- 屋根瓦などの建築資材（いわゆるガラ）
- 地下にある既存建物の基礎部分やコンクリート片
- 古い水道管
- 浄化槽
- 井戸
- 大きな石 など
④隣接や近隣の土地とのトラブルがないか
以下のようなトラブルがある場合には不承認となります。
- 申請地に不法占拠者がいる場合
- 隣地から生活排水等が定期的に流入し続けており土地の使用に支障が生じている場合
- 別荘地管理組合から国庫帰属後に管理費用を請求されるなどのトラブルが発生する可能性が高い場合
- 立木を第三者に販売する契約を締結している場合 など
⑤その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
(1) 災害により近隣に被害を生じさせるおそれを防止するための対策が必要な土地
土砂の崩壊の危険のある土地で崩壊を防ぐために保護工事が必要になる
大きな陥没がある土地で人の落下を防ぐために埋め立てる必要がある
大量の水が漏出している土地で排水ポンプを設置して水を排出する必要がある場合 など
(2)獣害を生じさせる土地
土地に生息するスズメバチ・ヒグマなどにより、当該土地又はその周辺の土地に存する者の生命若しくは身体に被害が生じ、又は生ずるおそれがある場合
土地に生息する病害虫により、当該土地又はその周辺の土地の農作物又は樹木に被害が生じ、又は生ずるおそれがある場合 など
(3) 適切な造林・間伐・保育が実施されておらず、国による整備が必要な森林
間伐の実施を確認することができない人工林 ・一定の生育段階に到達するまで更新補助作業が生じる可能性がある標準伐期齢に達していない天然林
負担金の納付
審査を全てクリアすると負担金の納付についての通知がきます。
負担金を納付した時点で所有権は国庫に帰属することになります。
気になる負担金は以下のとおりです。
宅地・・・20万円（市街化区域等は個別計算）
田畑・・・20万円（市街化区域や農用地区内等は個別計算）
森林・・・面積に応じて計算
その他・・・面積に関わらず20万円
原野商法ということは森林であることが多く、また、面積もあまり大きくないことが多いため、負担金は20万円から25万円ぐらいで収まるでしょう。
まとめ
結論として、原野商法で取得した土地を手放せるかというと、山林のような土地はなかなか難しいことが予想されますが、雑種地であれば手放せる可能性が高いのではないかと考えます。
いま仮に条件を満たしていない状態だったとしても、相続登記や境界確定をすることで条件をクリアすることができるかもしれません。
当事務所では、司法書士と提携しているため相続登記の対応もできますし、私自身が土地家屋調査士であるため境界確定測量も可能です。お気軽にご相談くださいませ。